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政策促稳 建设多元供应体系

发布日期:2018-10-09    浏览次数:2665

 今年以来,国内各地楼市调控维持从严态势,延续了2016年四季度之后的一系列政策力度、调控模式,不仅在商品房市场上迎来了限购、限贷、限价、限售,在土地市场上也开始执行“限地价”“竞配建”等措施。

  除了出台限制措施,各地也对楼市存在的违规销售行为进行严查,确保房地产市场健康有序发展。另外,各地还加大各类保障房、租赁住房的供给力度,多元化住宅供应体系在部分城市开始形成。

  调控促进稳健发展

  刚刚过去的第三季度,在“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的要求下,各地楼市调控长期化、常态化已成共识。国家层面政策保持相对稳定,而各地因地制宜、因城施策、分类调控措施继续延续。

  具体而言,在限购方面,除了限制个人外,包括上海、深圳、长沙、西安等在内的多个热点城市将企业纳入限购范围,深圳直接全面禁止企业购买商品房。在限贷方面,政策依旧严苛,除了对于首付比例的要求不断提高外,各地贷款利率也在上升。在规范销售方面,济南、南昌等城市严控预售审批,严格限定房价涨幅、装修标准等,禁止毛坯改精装变相涨价。

  而在公积金政策方面,北京、广州纷纷更新公积金政策,其中北京要求京外购房提权公积金仅限户籍地和所在省会城市,并延长进城务工人员销户提取年限;广州提出在非本市和非本人及配偶户籍所在地购房的,暂停提取住房公积金资格。

  从严调控下,各地楼市平稳发展,房价上涨的势头也有所遏制。根据国家统计局最新公布的房地产开发和销售数据,国内商品房成交均价由8月的8888元/平方米下降至8751元/平方米,调控成效初显。克而瑞发布的一份报告显示,在这样的背景下,行业销售仍保持稳健增长,但不同能级的城市成交表现存在差异,一线触底回升,二线整体稳中分化,三四线热度维持。

  也有部分热点城市限价出现松动。在武汉,部分高价地块项目调高备案价格,南宁也可以通过提高装修标准的方式突破限价,但有分析指出,这些“松动”迹象只是个案,并不具备普遍意义。

  多地跟进整顿房地产市场秩序

  在调控政策加码的同时,各地对于房地产违规销售现象的打击力度也在加大。此前,住建部接连公布两批次违法违规房地产开发企业和中介机构名单,涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面,着力打击违法违规行为。

  随后,包括广州在内的多个热点城市予以跟进,全面开展整治房地产市场乱象专项行动,重点打击投机炒房以及房地产开发企业违法违规行为。部分城市还出台处罚机制,措施包括书面警告、暂停网签、停业整顿等,就在不久前,广州刚刚发文通报了市内多个楼盘和中介存在违规销售问题,并予以处罚,其中越秀区的文德世家被直接查封。

  如今,困扰广州楼市已久的双合同问题也迎来解决的转机。上周五,广州市住建委发文称,在保证调控力度不放松和成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。住建委还提出加大对房地产市场监管督查力度,保持广州房地产市场健康平稳运行。

  对于各地加大整顿秩序力度的做法。分析认为,市场监管力度可能持续加强,预计更多城市将跟进整顿房地产市场秩序,尤其是那些房价上涨压力大的城市,跟进开展整治行动的可能性更高。加强整顿有利于规范房地产市场交易秩序,也有助于进一步遏制投机炒房,合理引导市场预期,促进供求关系平衡。

  楼市供应体系生变

  各地在进行限购、限贷等调控的同时,如何对现有住房供应体系作出调整,使之更加符合当前人们的居住需求,也是摆在城市面前的一个大问题。

  对此,深圳最先给出了自己的方案。今年6月5日,深圳公布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,明确到2035年的住房发展目标。根据这份文件透露的信息,今后深圳的住房供应体系中,由于各类非商品属性住宅的供应量加大,将形成“商品住房+政策性支持住房+公共租赁住房”三大住房来源。

  据悉,政策性支持住房包含人才住房和安居型商品房,两者合计占住房供应的40%,租售价格分别为市场价格的60%和50%,房屋可租可售。公租房将占住房供应的20%,主要是小户型,房屋只租不售,租金为市场价30%左右,部分受照顾人员可享受进一步优惠。另外,原有的商品住房将只占深圳全部住房供应量的40%左右。

  在供应量上,征求意见稿指出,2018年至2020年,深圳将首先建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。广州克而瑞首席分析师肖文晓认为,保障性住房可弥补深圳商品房供应,从而稳定供求关系,遏制房价上涨冲动。

  深圳的住房供应体系方案公布后,有业内人士指出,深圳的特点是非户籍常住人口多,年轻人占比高,流动性大,再加上房价较高,因此房屋租赁市场有着较大的发展空间,而在供应体系中,政策性住房中的两种类型,属于政府与市场合作供给,将加大各类租赁住房的供应占比。

  调控不力坚决问责

  今年5月至6月,国内多个楼市热点城市曾经密集出台调控政策,这与此前住建部的约谈有着密切联系。根据媒体的公开报道,5月前后,住建部曾约谈成都、太原、西安、贵阳等国内12个城市政府的相关负责人,

  约谈效果是明显的,多个城市快速反应。贵阳率先出台限售,提出新建商品住房购买后3年内不得转让,并加快供地节奏。长春、成都也出台调控政策,对限售政策进行升级,且规定户籍迁入成都未满24个月的购房人,应在成都稳定就业并连续缴纳12个月以上社保才能新购住房。其他被约谈城市也纷纷跟进。

  在“坚决遏制房价上涨”提出后,住建部于8月7日在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会。此次会议强调,各地要加快制定实施住房发展规划,坚决遏制投机炒房,并要求各地切实做好房地产市场调控工作,系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点。住建部将建立房地产市场监测体系,严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

  租购并举继续推进

  去年7月“租购并举”开始进入人们的视野。此后,大力发展住房租赁市场成为各地以及房地产行业的共识,“租购同权”也随着各地政策的跟进而逐步明晰。在过去一年多的时间里,“租购并举”持续推进,国内多个城市出台关于大力发展房屋租赁市场的相关政策,并加大租赁住房供给,而以长租公寓等为代表的新型租赁住房产品,也进入快速发展时期。

  租赁市场可进一步优化

  前几个月,有关“长租公寓”推高房租的话题引发讨论,那么租房者的租金压力是否增大?

  以深圳为例,戴德梁行指数显示,上半年深圳商品住宅租金涨幅为5.40%,较去年同期3.98%的涨幅扩大1.42个百分点,戴德梁行方面指出,这一涨幅不足以给市场带来明显的压力。但从今年年中以来,商品住宅租金增速有所加快。其中高端物业租金符合市场惯性增长,部分经济型租赁盘源被分散式长租公寓品牌租赁,令市场低价租赁盘源减少,结构性拉高整体租金水平。

  不过,8月以来由长租公寓的若干争议性事件与话题,也折射出当前住房租赁市场仍有众多亟待解决的问题。对此戴德梁行提醒,应当警惕部分租赁机构、企业对租赁盘源的垄断,以及操纵、哄抬房租的行为,并监管租赁金融资金,包括“房租贷”“租金贷”等,防止租赁市场过度金融化。

  对于当前住房租赁市场的发展,由于租赁市场与民生关联更加紧密,因此需要充分的保障性房源的供应及出台其他保障性的举措,来满足中低收入及特定人群的住房需求。此外,租赁市场同样会有多元化的需求,从活跃市场、丰富市场的角度,鼓励多层次、多元化的供应是加快租赁住房市场发展的必要举措。

来源:南方日报